Опыт зарубежных стран оценка

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Методы оценки — конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости. Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах.

В Великобритании насчитывают пять методов оценки:

Методы оценки недвижимости в Великобритании

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость. Отсюда и название метода.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

Суть алгоритмов метода инвестиций состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, для которых отсутствует информация о рыночных продажах, например, в силу особых, уникальных свойств объектов.

Этим методом оценивают такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа, жилые дома, объекты сферы образования, а также большие промышленные комплексы.

В МП стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли и стоимости зданий, скорректированных с учетом их износа. Таким образом, МП — комбинированный метод.

Базовый алгоритм МП можно трактовать как уменьшенную с учетом износа восстановительную стоимость зданий с добавлением стоимости земли. При этом последнюю обычно оценивают по аналогам или через ближайший вариант ее альтернативного использования.

Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, т.е. тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также в связи с действием других факторов влияния, как, например, градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового разрешения.

Метод предпринимательской оценки (МПО) является комбинированным, т.к. в его основе изначально заложены три оценки: оценка по методу восстановительной стоимости (МВС), оценка по методу приведенного чистого дохода (МПЧД), оценка стоимости распродажи (СР), определяемая по рыночным или нормативным методам.

В данном методе комбинируются различные классы методов, сочетаются затратный подход и подход с расчетами уже упоминавшийся выше показателей экономического эффекта.

В западной практике метод предпринимательской оценки применялся при приватизации государственных компаний в Великобритании, а также при оценке приватизируемых производственных предприятий восточных земель в объединявшейся Германии.

В США используются три метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) — два, обосновав причину выбора.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Метод сравнительного анализа продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам ; анализируется собранная информация и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

— принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

— принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Методика определения оценочной стоимости за рубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония — для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея — для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.

Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.

В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.

Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).

Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше — трех методов — это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно потому и требует использования разных методов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценности недвижимости.

Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижимости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.

Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

1. Амбарцумян М.А., Корзоватых Ж.М. Методы и способы оценки недвижимости //В сборнике: Современный взгляд на проблемы экономики и менеджмента Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. 2015. С. 20-22.

2. Амбарцумян М.А., Корзоватых Ж.М. Процесс оценки недвижимости // В сборнике: Актуальные вопросы экономики и современного менеджмента сборник научных трудов по итогам III международной научно-практической конференции. 2016. С. 43-46.

3. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Автореф. дис… канд. юр. наук: 12.00. / Н.В. Диаковская -М., 2013. с. 8-12.

4. Земельное право: учеб. пособие / под ред. Г. В. Чубукова, Н. А. Волковой. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2016. — 319 с.

5.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т.3: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей / под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. — М.: Юрайт-Издат, 2016. — 486 с.

6. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 2005.

Источник

Зарубежный опыт оценки недвижимости

Несмотря на многовековой опыт проведения оценочных работ в нашей стране, из-за отсутствия рыночной экономики в течение семидесяти лет XX в. многие практические навыки проведения рыночной оценки оказались во многом утерянными.

Оценка недвижимости в США — поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики, например, есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов [36].

В США потребность в профессиональных оценщиках недвижимости осознали во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов. До этого периода оценка недвижимости была мало разработанным действием, на которое было мало доступного учебного материала, хотя уже в 1929 г. Национальная ассоциация управления недвижимостью опубликовала Стандарты оценочной практики. Американский опыт профессиональной оценки недвижимости позволил установить основные черты профессии оценщика [33].

Данное направление развивалось как частная деятельность и до 1990-х годов регулировалось только обществами оценщиков. Существенное влияние на развитие института оценки оказал Американский институт реальных оценщиков, созданный в 1932 г. в Чикаго, который утвердил Единые стандарты профессиональной оценочной практики [42].

Введенное в 1990-х годах лицензирование оценочной деятельности было вызвано кризисом на рынке недвижимости 1980-х годов, который привел к огромным потерям и краху многих ипотечных банков.

В ответ на это конгресс США издал закон, обязывающий все штаты создать специальные властные структуры, регулирующие оценку недвижимости. Им предоставлялось право принимать экзамены у оценщиков и присуждать соответствующие звания по их результатам [42].

В настоящее время для подтверждения своей квалификации американский оценщик должен обладать высшим образованием, принимать участие в серии курсов и семинаров по оценке, постоянно совершенствовать свои знания в данной области.

По мере развития рынка профессиональная деятельность оценщиков постепенно формализовалась и становилась все более регулируемой. На основе американского опыта выделяется пять уровней нормативных и законодательных документов в сфере профессионального поведения оценщиков: общефедеральные и законы конкретных штатов; правила, возникающие при лицензировании данного вида деятельности; Единые стандарты профессиональной практики оценки, кодексы этики, разработанные профессиональными организациями для контроля деятельности своих членов; стандарты, устанавливаемые различными организациями оценщиков; личные правила, вырабатываемые людьми для установления собственных жизненных норм, в соответствии с личными и религиозными убеждениями [33].

В настоящее время в США для проведения оценки используется набор процедур, называемый «оценочным процессом». При этом зачастую стоимость рассматривается как рыночная стоимость или наиболее вероятная цена продажи.

Чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо наличие нескольких атрибутов: полезность или возможность удовлетворения потребностей и желаний людей за счет предоставления жилья, невмешательства в частную жизнь или обеспечения дохода; наличие эффективного (платежеспособного) спроса на услуги и удобства, которые производит недвижимость; относительная нехватка (дефицитность), т. е. предложение должно быть ограничено по сравнению со спросом; возможность относительно свободной передачи прав владения или пользования от одного лица другому; нахождение в юридической среде в условиях стабильности и порядка.

Рыночная стоимость является основополагающей стоимостной концепцией в сфере недвижимости. Наиболее принятым определением рыночной стоимости является «наиболее вероятная рыночная цена», но есть и другие. Так, два других наиболее распространенных определения: количество в долларах, товарах или услугах, на которые собственность может быть обменена; текущая стоимость будущих прав на доход и удобства, создаваемые собственностью.

Рыночная стоимость не обязательно равна рыночной цене. В частности, в условиях реальных рыночных сделок рыночная стоимость может превышать рыночную цену, может быть меньше рыночной цены или может быть равной ей.

Рыночная цена — это сумма, являющаяся результатом переговоров продавца и покупателя в процессе заключения сделки в условиях менее совершенного рынка.

Рыночная стоимость может превышать затраты на недвижимость, может быть меньше их или может быть равной затратам, под которыми понимаются капитальные затраты, накладные расходы и расходы по финансированию, затраты на оплату труда, материалов, руководства, а также прибыль, необходимую для создания полезной недвижимости. Это не эквивалент рыночной цене. Рациональный застройщик или инвестор производит улучшения места застройки и строит новые здания на нем только в случае, если ожидаемая рыночная стоимость превышает производственные затраты или равна им.

Стоимость собственности, основанная на ее полезности для определенного пользователя, является ее «стоимостью в пользовании». Полезность для определенного пользователя может означать определенные удобства, доход или стоимость, которые недвижимость вносит в предприятие. Стоимость в пользовании зависит от уникальных суждений, стандартов и потребностей определенного (конкретного) пользователя. Она независима от имеющейся рыночной информации. Другим термином для стоимости в пользовании является термин «субъективная стоимость». Если предположить, что точка зрения типичного лица является такой же, что и субъективная стоимость, то стоимость в пользовании станет соответствовать наиболее вероятной цене продажи или рыночной стоимости.

Признание особых случаев формирует необходимость понятия «стоимость в обмене», которая является суммой денег или покупательной способностью, выраженной в товарах и услугах, на которые со значительной степенью вероятности недвижимость может быть обменена. Когда происходят подобные обмены, оценщики и другие специалисты собирают и анализируют данные о предлагаемых для обмена стоимостях для определения стоимостного эквивалента наиболее вероятной цене продажи. Эти эксперты определяют реальную стоимостную оценку недвижимости, называемую «объективной стоимостью».

Рациональный владелец сохраняет собственность до тех пор, пока стоимость в пользовании превышает стоимость в обмене. Однако со временем ресурс амортизации для налогового укрытия может быть исчерпан, изменения на локальном уровне могут привести к ухудшению окружающей среды или собственник может принять решение о выходе на пенсию. Таким образом, по ряду причин стоимость в пользовании может стать меньше стоимости в обмене. В этот момент отчуждение собственности может иметь свои преимущества.

Оценка приносящей доход собственности включает оценку рыночной стоимости и инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость базируется на беспристрастных рыночных данных и предположениях (допущениях), а инвестиционная стоимость зависит от данных и предположений, носящих личный и субъективный характер. Рыночная и инвестиционная стоимость могут совпадать, если предложения конкретного инвестора совпадают с данными типичного инвестора на рынке.

Рыночная стоимость является центральным звеном принятия любого решения относительно использования недвижимости. В случае покупки, продажи, инвестирования, застройки, кредитования, обмена, аренды, оценки или приобретения собственности для использования в общественных целях необходимо знать рыночную стоимость для принятия эффективных решений и действий.

Чаще всего в рамках доходного подхода для оценки приносящей доход собственности используется метод валового рентного мультипликатора, который соотносит общий годовой доход с рыночной стоимостью.

Самым распространенным методом в сравнительном подходе является метод прямого сравнительного анализа продаж (прямого сравнения продаж). Метод позволяет оценить рыночную стоимость, используя данные о недавних продажах или объявленных ценах сравнимой недвижимости. Он основан на предположении, что потенциальный владелец не заплатит больше за оцениваемую собственность, чем, вероятно, было бы заплачено за другую, в равной степени желаемую, собственность равной полезности.

Метод прямого сравнительного анализа продаж включает четыре основных действия: сбор данных о продажах сопоставимой собственности; выбор единиц сравнения и проведение необходимых расчетов: внесение поправок в продажные цены с учетом специфики оцениваемой собственности; определение рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сбор данных о сопоставимых продажах связан с выявлением сопоставимой недавно проданной недвижимости, характеризующейся аналогичным лучшим и наиболее эффективным использованием. Все сопоставимые объекты должны быть относительно похожими на оцениваемую недвижимость по размеру, дизайну, типу строительства, физическим условиям и местоположению. На активном рынке жилья для выявления сопоставимых объектов все объекты должны быть проданы за последние три месяца.

Между сопоставимыми объектами и оцениваемыми объектами должно быть сходство в количестве комнат, туалетов, размерах участков, возрасте зданий, стиле и их состоянии. Корректировка с учетом любых существенных различий должна быть проведена в долларовом или процентном выражении. В отдельных случаях корректировка может быть сделана в долларах в расчете на квадратный фут, а при сравнении односемейных домов и кондоминиумов наиболее часто используется показатель денежная единица на жилую единицу или комнату.

Корректируется стоимость сопоставимых объектов применительно к оцениваемым объектам, что создает базовую рыночную стоимость оцениваемого объекта. То есть каждый из сопоставимых объектов сравнивается с оцениваемым объектом, а не с другими сопоставимыми объектами. В целом, чем больше сходство между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, тем меньше нужно вносить поправок и тем более точной будет окончательная оценочная стоимость. Иногда также используются цены предложения и листинга[I] (при недостаточности информации о сопоставимых проданных объектах).

Затратный подход к оценке стоимости позволяет оценить рыночную стоимость на основе затрат на приобретение свободного участка и строительство здания или других улучшений для застройки этого участка. Затратный подход особенно часто используется в тех случаях, когда изучается вариант целесообразности покупки свободного участка и проведения улучшений в сравнении с вариантом покупки уже улучшенной недвижимости. Переход от свободного участка к оцениваемой собственности может включать корректировку стоимости в связи с различиями по показателям полезности и аккумулированных амортизационных отчислений. Основополагающее предположение заключается в том, что рациональный потенциальный владелец не будет платить за собственность больше тех затрат (необходимых для производства) на замещающем объекте собственности равной полезности.

Затратный подход к оценке стоимости состоит из следующих действий: оценка рыночной стоимости оцениваемого земельного участка; оценка затрат на воспроизводство улучшений оцениваемого участка; оценка величины износа и вычитание ее из затрат на улучшения; суммирование стоимости участка и затрат на улучшения с учетом износа для получения необходимой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость земли лучше всего определять методом прямого сравнения продаж, используя похожие участки.

Выделяются два пути оценки затрат на новые здания. Первый путь — это затраты на замещение. Он связан с определением затрат на производство здания или других улучшений той же полезности, что и на оцениваемом объекте. Могут использоваться современные материалы, дизайн и планировка, но полезность должна быть такой же. Второй путь — затраты на воспроизводство связаны с учетом стоимости затрат на создание аналогичного оцениваемого объекта с использованием таких же материалов. Любой из этих методов может использоваться для оценки затрат на новое здание, но большинство клиентов отдает предпочтение методу затрат на воспроизводство, что зачастую связано с реакцией на решения суда, поскольку метод основан на характеристике физической структуры. С другой стороны, оценщики предпочитают метод затрат на замещение, поскольку он опирается на принципы полезности, а не характеристики физической структуры и более прост в использовании.

В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки: метод прямого сравнения; метод капитализации дохода; метод прибыли; остаточный метод; метод подрядчика [43].

Для практического применения этих методов формируются специальные базы данных. Так, в Великобритании имеются четыре базы для оценки: стоимости свободного рынка; стоимости свободного рынка для текущего использования; стоимости свободного рынка для альтернативного использования; стоимости возмещения.

На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки, которые по сути своей те же, что и в общепринятой европейской практике. Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости. Можно отметить, что наибольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период.

Во многих случаях в Великобритании земля и строения не разделяются и, таким образом, по закону земля и строения на ней представляют единый объект недвижимости.

При продаже, покупке и сдаче в аренду у покупателя или арендатора могут быть различные цели. Оценщики государственного и частного секторов могут предложить сделать оценку на основе разных подходов: рыночной стоимости; рыночной стоимости при текущем пользовании; стоимости в пользовании; восстановительной стоимости с учетом износа.

Рыночная стоимость — это определенная сумма, за которую

имущество должно быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату и в условиях, когда обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость является объективной стоимостью, рассчитанной на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценки.

Рыночная стоимость при текущем пользовании является понятием, включенным в Стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных инспекторов и используется в целях бизнеса. Этот вид стоимости определяется на той же основе, что и рыночная стоимость, только при этом учитывается использование оцениваемой недвижимости на текущий момент. Например, склад, который размещен производственной фирмой на тех площадях, где находится офис, будет оценен как складское помещение, а на рынке может быть продан по гораздо большей цене — по рыночной стоимости помещения под офис.

Стоимость в пользовании — цена, которую клиент определяет, исходя из полезности своей недвижимости для него самого. У него могут быть другие критерии оценки имущества, чем на основном рынке (с точки зрения текущего дохода и внутренней нормы рентабельности). Полученная таким образом субъективная стоимость может привести к тому, что стоимость, установленная владельцем имущества, будет значительно отличаться от рыночной стоимости.

Для финансовой отчетности в отношении специализированных зданий существует предписание использовать восстановительную стоимость с учетом износа, которая рассчитывается с применением методов затратного подхода. Результат будет отличаться от рыночной стоимости, поэтому при оценке специализированных зданий это может являться спасением имущества.

Все коммерческое недвижимое имущество в Великобритании (за некоторыми особыми исключениями) облагается налогом на имущество, который должен платить владелец. Налог исчисляется, исходя из ежегодной арендной стоимости, которую выплачивает гипотетический арендатор в срок, установленный законом (налогооблагаемая стоимость). Налогооблагаемые стоимости для других целей (как объективных, связанных с арендной платой на открытом рынке, так и субъективных, относящихся к возможности арендатора платить из доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности с использованием этой недвижимости) будут отличаться друг от друга и в большинстве случаев от налогооблагаемой стоимости, поскольку будут отличаться условия аренды. Например, по закону о налогообложении считается, что арендатор поддерживает арендуемое имущество в хорошем состоянии. Но тот факт, что имущество находится в плохом состоянии и за него можно взять только низкую арендную плату, законом игнорируется.

При определении налогооблагаемой базы возможны варианты: либо только земля, либо земля с расположенными на ней зданиями и сооружениями. Если в налогооблагаемую базу включается земля с расположенными на ней зданиями и сооружениями, то для обеспечения того же уровня налоговых поступлений требуется более низкая ставка налога; это может привести к перераспределению налогового бремени между налогоплательщиками. В налогооблагаемую базу может быть включена пустующая земля и связанные с ней права.

Существует два подхода к определению стоимости в целях налогообложения земли или недвижимости: на основе годовой арендной стоимости или рыночной стоимости.

Годовая арендная стоимость — стоимость, по которой, исходя из разумного предположения, объект налогообложения может ежегодно сдаваться в аренду. При этом арендатор принимает на себя все обычные расходы арендатора, в том числе уплату налога на недвижимость, если таковой взимается, и несет расходы по ремонту и страхованию, необходимые для поддержания объекта налогообложения в надлежащем для аренды состоянии.

Рыночная стоимость — стоимость объекта налогообложения в случае, когда собственник свободной от обременения недвижимости добровольно продает свое неограниченное право собственности на открытом рынке и объект налогообложения находится в состоянии, соответствующем разумному предположению собственника, характеру окружения и району расположения объекта.

При принятии решения о налогооблагаемой базе, на основе рыночной стоимости или на основе годовой арендной стоимости, определяющим фактором должно быть соотношение общих объемов рыночных сделок двух видов. Если большинство рыночных сделок составляют сделки купли-продажи, то следует принять систему оценки на основе рыночной стоимости недвижимости, тогда как в случае преобладания на рынке соглашений о сдаче в аренду следует принять систему на основе годовой арендной стоимости недвижимости.

Лицензирования оценочной деятельности в Великобритании нет, поэтому теоретически производить данный вид работ может каждый желающий, но на практике заказчики отдают предпочтение членам Королевского общества оценщиков и землемеров.

В Германии оценка недвижимости с XIX в. непрерывно совершенствовалась, и ее результаты стали базисом при налогообложении, предоставлении ссуд, страховании земельных участков, включая их улучшения, например, расположенные на них здания.

Стоимость земельного участка в этой стране является субъективной оценкой, зависящей: от интересов, в целях которых выполняется оценка; от особенностей и функций оцениваемого объекта.

Центральным звеном стандартов оценки в Германии является рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется ценой, которую можно было бы получить на дату оценки стоимости в обычных условиях земельного рынка в соответствии с действующими постановлениями и в зависимости от фактических особенностей и других характеристик, а также расположения земельного участка.

В немецком Положении об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости предусматриваются три стандартных метода: метод сравнения продаж; метод капитализации дохода; метод реальной стоимости.

В методе сравнения продаж рыночная стоимость земельного участка определяется на основании имеющихся цен продажи сравнимых объектов. Условиями для его применения являются: наличие достаточного количества сравнимых цен продажи (близких по времени); совпадение оцениваемого участка и сравнимого с ним объекта по большинству признаков, влияющих на величину стоимости.

К таким признакам можно отнести: степень развития земли (например, сельскохозяйственные угодья, земля под объектами застройки) и промежуточные стадии (застраиваемые участки, участки, подготовленные для строительства, и неготовые для строительства участки); возможность использования земли (вид и объем строительного использования); права и обременения; свойства и фактические качества земельного участка: размер участка, форма участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность; характеристика строений (вид, год постройки, тип, форма, размер и оборудование, строительное состояние, прибыль); особенности местоположения.

Если сравнительные объекты по своим признакам близки к оцениваемому объекту, то рыночная стоимость может быть определена методом прямого сравнения цен путем вычисления среднего арифметического значения.

Использование прямого сравнения часто не удается из-за недостатка сравнимых объектов. Например, редко возможно прямое сравнение застроенных участков. Строения обладают многочисленными индивидуальными особенностями, которые, как правило, исключают прямое сравнение.

Если в районе расположения оцениваемого земельного участка не найдется достаточного количества объектов продажи для сравнения цен, то допускается привлекать сравнимые земельные участки из похожих районов.

Наряду с ценами или вместо цен сравниваемых участков могут использоваться подходящие ориентировочные стоимости. Ориентировочные стоимости ежегодно определяются на основе покупных цен или из сравнительных цен на землю с учетом местоположения объектов.

Во многих случаях участки для сравнения по своим признакам, влияющим на оценку, не соответствуют оцениваемому объекту. Данные расхождения учитываются путем введения поправок. При этом могут использоваться индексные ряды (чаще) и преобразовательные коэффициенты.

Индексные ряды и преобразовательные коэффициенты вычисляются методами математической статистики. Наиболее распространенный из них — регрессионный анализ. Благодаря регрессионному анализу можно учитывать не только влияние качественного признака на сравнительные цены (как, например, с помощью преобразовательных коэффициентов), но и анализировать воздействие на развитие стоимости нескольких признаков в совокупности.

В дополнение к методу регрессионного анализа используется метод поперечного (профильного) сравнения конкретных сделок купли-продажи. Для этого из автоматизированного Сборника покупных цен выбираются соседние по цене сделки, в которых параметры, оказывающие влияние на стоимость (и предварительно определенные в регрессионном анализе), наиболее схожи.

Метод капитализации дохода базируется на данных о том, куда расходуется ежегодный доход от аренды земельного участка: на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости (амортизационные расходы) строения; для обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал, равного рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определяется путем вычитания из получаемого валового дохода хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга по причине различия в их сроках жизни: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный срок службы.

Метод капитализации дохода описывается финансово-математической моделью. Однако коэффициент капитализации, лежащий в основе данного метода, определяется, как правило, из статистического анализа сравнительных случаев продаж. Таким образом, инструменты сравнительного метода присутствуют и в методе капитализации дохода.

Основой данного метода является доход, приносимый объектом недвижимости: арендная плата или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости и сбором арендных платежей, а также используя составленные для коммун сводки об аренде. Эти будущие доходы от недвижимого капитала могут расходиться со значением взимаемой аренды оцениваемого строения.

Центральная функция отведена в этой модели процентной ставке (ставке капитализации) при условии, что другие составляющие (арендная плата) реальны и соответствуют условиям рынка. Земельной недвижимости начисляется «вечная» процентная ставка. Старое строение приносит ограниченные по времени доходы. Строение и земельный участок не могут капитализироваться по одной процентной ставке.

Процентная ставка (ставка капитализации) определяется из условий местного земельного рынка, т. е. из сравнимых проданных объектов, арендная плата по которым известна, а другие влияющие на стоимость величины можно определить. Для определения процентной ставки (ставки капитализации) необходимо наличие большого числа сравниваемых объектов.

При определении реальной стоимости строения исходят из обычных восстановительных затрат единицы сравнения, называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения.

Метод реальной стоимости хорошо пригоден для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используются для личных нужд, а не с целью вложения капитала.

Метод реальной стоимости — наиболее часто используемый метод при оценке зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и метода капитализации дохода нецелесообразно.

Расчет затрат на строительство здания с перечислением отдельных видов работ (например, кровля, крыша, штукатурные и малярные работы), как это делается в строительной смете при возведении нового здания, не делается. Затраты определяются по укрупненным показателям, имеющимся в соответствующем строительном стандарте. Значения затрат (в зависимости от строительных объема и площади) приведены в таблицах, которые привязаны к году строительства, на который определяется восстановительная стоимость.

С помощью индекса (из таблиц Федерального статистического ведомства) восстановительную стоимость можно пересчитать на момент оценки (на практике это дата, на которую выполняется конкретная оценка стоимости объекта). Расхождения регионального уровня строительных цен со стандартными табличными значениями компенсируются с помощью поправок. Восстановительная стоимость на единицу измерения умножается на величину строительного объема или площади, и получается восстановительная стоимость нового строительства.

Возраст влияет на здание, уменьшает остаточный срок службы строения, приводит к снижению стоимости. Остаточный срок службы может быть удлинен за счет ремонта или модернизации или укорочен за счет неправильного технического обслуживания. Снижение стоимости определяется по опыту других сделок или на основе затрат на устранение выявленных строительных дефектов. Другие влияющие на стоимость признаки: экономическое устаревание, состояние объекта, фактическое использование не по целевому назначению, необходимо также учитывать в виде поправок. Восстановительная стоимость за вычетом износа является реальной стоимостью строения.

Особое производственное оборудование (топливозаправочные установки, элеваторы, сейфы и т. д.) оценивается обособленно. Наружные сооружения — трубопроводы систем снабжения, ограждения, укрепления и насаждения (если не учтены в стоимости земли) оцениваются, как правило, по опыту (или из затрат на их создание).

Общая сумма всех этих стоимостей является стоимостью строительных и иных сооружений (включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних сооружений).

Таким образом, реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка, стоимости строительных и иных сооружений.

Для получения рыночной стоимости объекта необходимо полученную величину адаптировать к рыночным условиям. Учет различных влияний рынка выполняется эмпирически на основе Сборника покупных цен. С помощью статистического анализа экспертные комиссии определяют соотношение покупной цены к реальной стоимости для определенных групп объектов оценки (возраст, тип) с учетом значимых влияющих величин (как правило, в зависимости от реальной стоимости) и получают адекватные для рынка результаты.

Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя элементы метода сравнения продаж.

Специальные экспертные комиссии по оценке недвижимости в Германии — это независимые коллективы экспертов, которые не подчиняются органам власти и состоят из высококвалифицированных специалистов в сфере недвижимости, избираемых на 5 лет. В их функции входят сбор и расширение данных по динамике цен на недвижимость на местах, профессиональная оценка для физических и юридических лиц. Необходимой материально-технической базой и служебным персоналом работу комиссий обеспечивают местные органы власти [44]. В известной степени можно провести аналогию организации оценочных работ в Германии с деятельностью Оценочных комиссий в Российской империи.

Остальные немецкие оценщики представляют собой неоднородную профессиональную группу. Их категории формируются в зависимости от целей оценки. Законодательство Германии не создает ограничений для занятия оценочной деятельностью. Большинство местных оценщиков — это специалисты в сфере проектирования и архитектуры, которые оказывают услуги по оценке местных земель и других объектов. Однако ведущую роль при рыночной оценке недвижимости играют оценщики, которые прошли подготовку по специальным программам в торгово-промышленных палатах. К ним прежде всего относятся независимые эксперты по оценке, которые имеют государственную лицензию и принесли присягу [44].

Земельный рынок в Норвегии разделяют на строго регулируемый рынок для ферм и свободный рынок для другой земельной собственности.

Существует несколько методов государственного регулирования рыночных сделок с землей (за исключением фермерских и лесных земель). Так, отсутствуют максимальные цены, квоты и концессии, за исключением районов вдоль южного побережья, где покупатель должен жить в доме, который он покупает. Это позволяет не допустить, чтобы все дома в живописных деревнях стали летними дачами, вследствие чего деревни будут безлюдными в зимнее время. Также существует несколько методов регулирования арендных отношений. Например, в некоторых городах до настоящего времени действует регулирование максимальных цен аренды на объекты в отдельных кварталах, построенных перед началом Второй мировой войны; законодательно отрегулированы взаимоотношения арендатора и арендодателя (например, процедуры, соблюдаемые при возникновении споров, установление размеров арендной платы и др.).

В Норвегии, как и во многих других странах, существуют два акта, которые сокращают риск для покупателя: акт сделки с недвижимостью и акт брокера по недвижимости. Эти акты делают продавца и брокера экономически ответственными за предоставление правильной и важной информации.

В Норвегии не существует реестра цен (в отличие от Швеции, Финляндии и других стран). Рыночная информация о конкретных объектах может быть собрана из объявлений о продаже в газетах или в Интернете. Рыночная информация об изменении цен также дается в газетах на основе государственных справок из статистической службы Норвегии (квартальные публикации только по частным домам) и на основе статистики частных брокеров (различная частота публикации, ряд месячных публикаций для Осло). Нет также статистики по ценам участков для строительства, фермерских земель или лесных земель.

Эффективный рынок должен иметь низкие затраты на сделки, в противном случае расхождения в стоимости сделают более затруднительной или дорогостоящей покупку земли для потенциальных владельцев.

Как правило, затраты включают налоги на сделки (например, гербовые сборы), плату за необходимую информацию и государственные и частные услуги, а также собственные расходы покупателя и продавца на переговоры, на получение информации.

Другой тип затрат на сделки, который очень важен для рынка фермерских и лесных земель в Норвегии, вводится режимом разрешений. Покупатель должен получить разрешение на покупку земли. Это может быть длительной и дорогостоящей процедурой, и во многих случаях разрешение не будет получено. Кроме того, для фермерских и лесных земель в Норвегии часто имеется конституционная возможность семейного выкупа, которая создает для покупателя неопределенность последующего сохранения купленной земли.

В ряде случаев планирование землепользования ограничивает предложение земли и количество ее пользователей, что вызывает рост цен. Во многом высокие цены жилья в городах (особенно в Осло) в значительной степени складываются из-за недостаточного количества земли, выделенной для застройки при планировании землепользования. Когда планирование землепользования применяется, чтобы ограничить развитие небольших муниципалитетов определенного района, это также может вызвать рост цен на землю, поскольку этот район в действительности получает монопольный статус. Это является одной из причин более высокой стоимости земли в таких районах Норвегии по сравнению со стоимостью наилучшего альтернативного использования (например, 30 норвежских крон за квадратный метр земли для последующего развития и 0,5—2 норвежские кроны за квадратный метр земли для лесоводства).

Норвежский рынок земли не является активным. Двумя главными базами оценки земли являются рыночная стоимость и стоимость использования. Рыночная стоимость является денежной суммой, которую, как ожидается, можно получить в обычной рыночной сделке. Стоимость использования является стоимостью для реального или потенциального пользователя.

Не существует надежного способа установления стоимости использования, поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую очень трудно точно определить. На активном рынке рыночная стоимость будет ближе к стоимости использования для большинства пользователей и поэтому будет основным видом стоимости для большинства оценок.

На активном рынке будут сравнительно частые рыночные сделки с объектами, аналогичными оцениваемому объекту. В этой ситуации метод сравнения продаж является наиболее подходящим.

Для использования этого метода необходимо иметь информацию о рыночных сделках с подобными объектами, которая может быть получена из государственных реестров через сеть оценщиков и брокеров или через собственный систематический сбор информации о продажах, проводимый оценщиками. Для сравнения требуется, чтобы оценщик знал, какие особенности объекта являются наиболее важными для рыночной стоимости, которые могут варьировать от рынка к рынку и для различных типов объектов (местоположение, площадь и возраст здания, площадь фермерской земли, объем древесины на участке собственности, имеющиеся квоты на молоко и др.).

В рыночной экономике наиболее эффективное использование во многих случаях определяется системой планирования, которая исключает другие виды использования. В Норвегии планы определяют использование всех земель: для сельского хозяйства, жилищного строительства, транспорта и так далее, в том числе и возможность изменения способа использования: например, сельскохозяйственных земель в землю под жилье. В этом случае стоимость земли будет определяться путем вычисления стоимости годового дохода от сельского хозяйства до тех пор, пока способ использования не изменится, и прибавления чистой стоимости земли, например, для жилищного строительства во время изменения использования.

Например, настоящее использование — сельское хозяйство, при котором чистая стоимость доходов от сельскохозяйственного использования в течение 20 лет равна 21 188 крон, а предполагаемое использование — жилищное строительство через 20 лет, при котором чистая стоимость земли для жилищного строительства составит 51 684 кроны. Поэтому стоимость земли после изменения использования составит 72 872 норвежские кроны.

Большинство оценок в Норвегии выполняется частными оценщиками. Для оценщиков не надо государственного разрешения, в отличие от брокеров по операциям с недвижимостью. Большинство оценщиков являются членами одной из четырех организаций оценщиков страны, которые получают разрешение в этой организации и могут пользоваться титулом организации в своем маркетинге.

В большинстве оценок в Норвегии (за исключением оценок ферм) подробно рассматривается и сообщается стоимость замещения зданий, которую норвежские оценщики называют «технической стоимостью». Это стоимость строительства аналогичного здания с поправками на возраст, старение и т. д.

При оценке приносящего доход имущества также используется метод капитализации дохода.

Метод сравнения продаж в явном виде не используется (хотя этот метод используется оценщиком «интуитивно»).

Отчеты по оценке жилищной недвижимости стандартизованы в виде нескольких форм, введенных различными организациями. Некоторые организации также применяют стандартизованные формы для отчетов по оценке предприятий промышленности, розничной торговли и ферм, другие готовят отчет в свободной письменной форме.

Оценка земли в Норвегии чаще всего производится в случае продажи или когда собственник добивается ипотечного кредитования. В этих случаях оценка будет показывать рыночную стоимость и «заемную стоимость», которая обычно на 10 % ниже рыночной стоимости из-за неопределенности в оценке объекта. Важно отметить, что эта «заемная стоимость» не показывает долгосрочный «нижний уровень» рыночной стоимости; это оценка «среднего уровня» для рынка в настоящее время.

Со временем уровень рыночной стоимости в стране сильно изменился, хотя прогнозов рыночных колебаний не производится. Например, рыночная стоимость квартир в Осло удвоилась за последние 6—7 лет.

Сельскохозяйственные и лесные земли оцениваются методом капитализации дохода. Чистый доход, который получают от земли, вычисляется с помощью метода остатка: все затраты, кроме стоимости земли, вычитаются из валового дохода для конкретного элемента фермы, который оценивается. Для вычисления применяется стандартная процедура. Например, сельскохозяйственные угодья оцениваются или как зерновое поле, или как пастбище. Вычисляется средняя, а не предельная стоимость, даже если продается или покупается только небольшая часть фермы. Вычисление производится по ценам на момент оценки, т. е. вычисление выполняется в фиксированных денежных значениях.

Норма капитализации устанавливается правительством и корректируется время от времени. Поскольку доходы за год вычисляются в фиксированных значениях, эта норма капитализации является реальной процентной ставкой (номинальная ставка за вычетом инфляции).

Стоимость построек (включая жилой дом) фермера оценивается по методу замещения. Может производиться корректировка в соответствии с тем, насколько полезны постройки на этой конкретной ферме. Если ферма не имеет квоты на производство молока, от построек может быть мало пользы; в действительности для построек могут требоваться только расходы на ремонт, и поэтому стоимость может быть ниже нуля.

Типичная оценка любого жилья в Норвегии будет в основном базироваться на стоимости замещения. Отчет редко будет содержать какие-либо вычисления и документацию по оценке рыночной стоимости. Основной оценкой является интуитивное сравнение цены квадратного метра, что является обычным способом получения цены жилья в Норвегии.

Офисы и магазины розничной торговли оцениваются по методу капитализации дохода. Основой для капитализации обычно является чистая арендная плата (общая арендная плата за вычетом эксплуатационных расходов), основанная на реальных договорах за соответствующий договорный период, и рыночная арендная плата после этого периода. Договоры аренды обычно базируются на фиксированной сумме с возможностью поправок на инфляцию с учетом срока аренды. Кроме того, арендаторы обычно оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов, например, за регулярное обслуживание, отопление, электроэнергию и уборку. Эта доля может изменяться со временем в соответствии с изменением эксплуатационных расходов. Владелец собственности обычно покрывает затраты на периодическое обслуживание, налоги с имущества, страхование ит. д.

«Стандартная» промышленная собственность может оцениваться таким же образом, как офисы и магазины розничной торговли.

Для специализированных объектов собственности часто отсутствуют варианты альтернативного использования, поэтому трудно оценить какую-либо рыночную арендную плату для такой собственности. В этом случае может быть использован метод стоимости замещения (этот метод устанавливает максимальную стоимость).

Неосвоенная собственность обычно оценивается по методу остатка: вычисляется рыночная стоимость полного освоения, из которой вычитаются оценочные затраты на освоение, включая нормальные прибыли (но исключая стоимость земли). В таком случае остаток показывает максимальную стоимость земли.

Оценка в сельских районах для определения рыночной стоимости и залоговых целей обычно производится по методу максимальных цен. Альтернативными методами могут быть метод остатка для всей фермы в сочетании с методом капитализации.

Оценка фермы для других целей, таких как экспроприация или объединение земель, обычно производится по методу капитализации дохода для каждого элемента. Стандартизованные таблицы стоимости не используются в Норвегии. Однако в некоторых случаях применяются методы стандартизованных оценок доходов, основанные на стандартизованной системе вычислений. Особенно часто они используются для оценки лесных земель при экспроприации и объединении земель [22].

В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости во всех случаях.

В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты,

которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью [42].

Таким образом, можно отметить, что за длительное время функционирования оценочных работ в капиталистических странах сложилась система взаимосвязи оценщиков, государственных органов и потребителей оценочных услуг. Оценкой недвижимости занимаются профессиональные оценщики либо лица, обладающие государственной лицензией или состоящие в общественной саморегулируемой организации. В обоих случаях оценщик должен как первоначально, так и в дальнейшем периодически подтверждать свой уровень, сдавая тесты, проходя собеседование и т. п.

Вопросы и задания для самоконтроля Назовите основные направления развития оценочной деятельности за рубежом. Каковы общие моменты и каковы различия в развитии оценки недвижимости в западных странах? Как осуществляется государственное регулирование оценки недвижимости в иностранных государствах?

Источник