Оценка рынков недвижимости по странам

ТОП 5 рынков недвижимости с наибольшим падением цен в 2020 году

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru

COVID-19 продолжает вносить свои коррективы в жизнь целых государств, оказывая существенное влияние в том числе и на международные рынки недвижимости. Впервые за прошедшие 100 лет идёт осмысление и подготовка к глобальному переделу многих секторов недвижимости, включая коммерческую. Какие изменения происходят в процедуре покупки зарубежной недвижимости? Стоит ли покупать прямо сейчас? Как можно заработать и выгодно купить в этой непростой ситуации?

«Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она и твоя», — Барон Ротшильд.

Пандемия коронавируса несёт на рынки недвижимости всё новые и новые перемены, две из которых станут наиболее крупными и значимыми. Первая — это падение цен, связанное с экономическим кризисом и числом смертей граждан определённой возрастной категории. Вторая — это переосмысление нужности некоторых секторов недвижимости, таких как офисные помещения, стрит-ритейл и гостиничная недвижимость.

В первом случае самыми пострадавшими рынками недвижимости будут страны с изначально слабой экономикой, высокой закредитованностью населения и самого государства. Пандемия самым серьёзным образом ударит по ценам на недвижимость этих стран. Вирус привел к высокой смертности среди старшего поколения, а значит, жильё, принадлежавшее им, массово хлынет на рынки. Наследники будут вынуждены распродавать квартиры и дома бабушек, дедушек, отцов и матерей для того, чтобы финансово поддержать себя и свои семьи во время самого большого финансового кризиса за последние 100 лет. А так как старшее поколение в большинстве своём уже выплатило ипотеку, то наследники смогут легко давать большие скидки на такие объекты. В среднем дисконт на объекты жилья составит 20-30%.

Так будет выглядеть первая волна выброса недвижимости на продажу, и начнется она уже до конца этого года. Эта волна будет короткой и быстрой, так как в кризисные периоды на рынках недвижимости денег для инвестиций всегда больше, нежели в спокойное время. Многие инвесторы с фондовых рынков вышли в кэш, а те, у кого накопились наличные, опасаются гиперинфляции, поэтому они будут «прятать» часть своего капитала именно в недвижимости.

Топ 5 стран по распродаже недвижимости. Первая волна

Испания. В первую очередь снижение цен затронет крупные города страны. Курортных зон это коснётся в меньшей степени.

Италия. Юг страны пострадает сильнее северной части.

Турция. Здесь наиболее пострадавшим регионом станет Стамбул. Многие приобретали недвижимость в ипотеку под 15% годовых и выше, а в отсутствие должной поддержки со стороны государства оплата ипотечных взносов станет непосильной ношей для населения и люди будут вынуждены расставаться со своим жильем. Экономика страны и так последние три года находится в состоянии упадка и в значительной степени зависит от российских туристов, которые в этом сезоне не прилетят на турецкие курорты.

Но если у вас есть задача приобрести курортную недвижимость, то рынком номер один, где в 2020 году можно будет купить жилье с дисконтом от 50% и выше, станет Мармарис в Турции. Мармарис — курортный город-порт, где очень много недвижимости находится в собственности у местного населения. Текущий финансовый кризис, усугубляющийся экономический спад и снижение реальных доходов граждан в ближайшее время вынудят их продавать свое недвижимое имущество. Плюс ко всему, город и местные жители работают и зависимы от индустрии яхтинга, а в этом году весь сезон пройдёт мимо.

Кипр. Даже без учета текущей ситуации с коронавирусом, Кипр стал бы лидером падения цен на недвижимость в 2020 году. Пандемия и, как следствие, отсутствие туристического потока только усилит это снижение.

США. Здесь основной дисконт на недвижимость придется на бедные районы вокруг Нью-Йорка, такие как Хай Бридж (High Bridge), Южный Бронкс (South Bronx) и Бедфорд Парк (Bedford Park).

Вторая волна

Вторая волна распродажи объектов будет немного отличаться от первой, в основном по самой мотивации продажи жилья. Во время первой волны люди обратятся к недвижимости, в которой в 80% случаев они не живут и будут рассматривать её в качестве спасательного круга, как вариант быстрого кредита. Вторая же волна будет иметь отношение к недвижимости, в которой люди непосредственно проживают. Процесс возникновения второй волны можно описать кратко, но ёмко — «дойти до ручки». Началом второй волны станет лето 2021 года, а самым выгодным периодом для покупок — зима 2021 – весна 2022 года. В случае возврата пандемии дисконт будет только расти.

Никто никогда не побежит продавать недвижимость, в которой живёт сам и его семья, без острой на то необходимости. Вначале люди испробуют все возможные способы поиска денег: дополнительная работа, кредитные карты, займы, быстрые кредиты и т.п. Только когда все варианты будут исчерпаны, а платежи по ипотеке по-прежнему нужно будет гасить, единственный выход, который останется собственникам, – это выставить свою недвижимость на продажу по высокой цене, снижая её стоимость в течение 6 месяцев. Во время второй волны пострадают те рынки недвижимости, где она была куплена в ипотеку с максимально высоким процентом заёмных средств по отношению к цене (80-95% от полной стоимости объекта) и минимальной поддержкой со стороны государства.

Топ 5 стран второй волны распродаж недвижимости: США, Ирландия, Польша, Греция и Болгария. Здесь решающим фактором для продажи жилья будут именно экономические последствия пандемии в этих странах, а не количество заболевших. Исключением станут только США, где оба этих показателя совпадают.

Глобальные последствия пандемии

Второе глобальное изменение на мировом рынке недвижимости заключается в переосмыслении важности каждого из сегментов. Произойдет это до конца текущего 2020 года, а с 2021 года начнется активный передел рынков, особенно в секторе коммерческой недвижимости. Кризис — он как проявитель, показывает слабых игроков и слабые области. Многие компании уже поняли, что нет необходимости 100% своих сотрудников держать в дорогих офисах, и как минимум 30% из них можно перевести на удалённую работу. Стоимость офисной недвижимости упадёт на 30% до конца 2020 года. Стрит-ритейл, как сегмент рынка недвижимости, никуда не денется, однако пандемия уже заставила даже самых больших скептиков перейти на онлайн-торговлю. Человечество попробовало жить, покупать, работать и учиться всему онлайн. Даже старшее поколение не осталось в стороне. Поэтому в 2020 году объекты стрит-ритейла во всем мире упадут в цене как минимум на 20%, а в 2021 ещё больше.

Отельный бизнес сегодня, как актив, уже практически ничего не стоит. Его восстановление займет в среднем от 5 до 10 лет. Однако даже после снятия ограничений люди чисто психологически, на подсознательном уровне, будут сторониться мест большой концентрации граждан, а власти государств в качестве превентивных мер будут накладывать различные ограничения на такие места. Многие отели уйдут из бизнеса навсегда и будут переделаны в другие типы недвижимости, например, жилье с мини-квартирами. Номером один, кто выиграет в сфере гостиничных услуг, станут те, кто сдаёт квартиры посуточно. Так как они смогут сдавать свои объекты как в краткосрочную аренду, так и по долгосрочным контрактам. Жилая недвижимость во всем мире снова вернётся на позиции самой защищенной от кризисов, так как все остальные сегменты рынка упадут ещё больше.

Процесс оформления сделок с недвижимостью также претерпевает модернизацию и адаптируется к новым реалиям. На развитых рынках и до ситуации с пандемией можно было оформить сделку купли-продажи, не выходя из дома. Сегодня подобную модель внедряют и те рынки, которые традиционно не хотели работать с клиентами удалённо. Юристы и нотариусы многих стран разрабатывают процедуры подтверждения личности онлайн. К концу 2020 года практически на любом рынке недвижимости можно будет приобрести объект дистанционно.

Источник

Итоги 2019 года на рынке зарубежной недвижимости

Какое событие на рынке зарубежной недвижимости считаете главным в 2019 году?

Юлия Титова, директор компании RENTSALE

— Это события, связанные с изменениями кипрской программы получения гражданства в обмен на инвестиции: как минимум, они больше всего повлияли на сегмент курортной недвижимости в Европе, а как максимум – на весь международный рынок. О грядущих изменениях было известно заранее, что послужило мощным толчком к активизации клиентов в этом направлении. Именно поэтому с февраля по май 2019 года наблюдался невероятный ажиотаж на кипрском рынке недвижимости.

После внесения изменений в программу произошел резкий спад покупателей, а в связи с проверками и отзывом паспортов у ряда иностранных инвесторов, которые в самом начале прошли через эту программу, но перестали соответствовать обновленным требованиям, у многих появились опасения в дальнейшей судьбе функционирования этой системы. Тем не менее, она работает и по-прежнему пользуется спросом. По итогам 2019 года кипрский рынок недвижимости оказался в плюсе по сравнению с 2018-м и по числу сделок, и по изменению цен на недвижимость.

Наталья Завалишина, директор компании Distant Property

— Наиболее заметным событием, на мой взгляд, стало появление возможности получения гражданства Черногории за инвестиции в страну. Сегодня это стало реальным при сравнительно невысоком уровне инвестиций, особенно по сравнению с другими европейскими странами, например, с Кипром, и актуально в связи с перспективой вступления Черногории в ЕС.

Александр Назаров, директор компании Nazarov & Partners

— Конечно, это изменения в программе инвестиционного гражданства Кипра. Это серьезно подогрело рынок и львиное количество паспортных клиентов пришли на рынок в первой половине 2019 года, тем самым резко увеличив объемы продаж недвижимости у девелоперов. В тоже самое время, основной тренд второй половины года, который отмечает большинство участников рынка, — это затишье в высоком ценовом сегменте. Конечно, инвесторы на Кипре есть, но нет ажиотажа. Сейчас это те девелоперы и застройщики, которые уделяли особое внимание концепции проектов, и те, кто не делал ставку только на паспортных клиентов, — они не почувствовали спада интереса у покупателей.

Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties

— Не могу сказать, что на рынке зарубежной недвижимости произошли крупные события, которые глобально повлияли на весь мир. Скорее, наблюдаются единичные нововведения и события, происходящие в каждой отдельно взятой стране, которые и влияют на рынок конкретной страны.

Изменения в законодательстве какой страны считаете самыми кардинальными? Как это скажется на рынке местной недвижимости?

Юлия Титова, директор компании RENTSALE

— Если об изменениях в кипрском законодательстве я уже сказала, то хочу отметить также черногорскую и греческую паспортную программу. В 2019 году велась активная работа по черногорской программе, были окончательно приняты условия и начали отбираться проекты, удовлетворяющие им, а в конце года были поданы первые заявки на гражданство. С учетом того, что эта паспортная программа — самая дешевая из европейских, то следует ожидать, что ее активизация станет толчком для развития местного рынка. Условия программы таковы, что это безусловно повлияет на развитие туристической инфраструктуры страны.

В 2019 году Греция заявила о том, что планирует ввести паспортную программу в грядущем 2020 году. Безусловно, это может послужить толчком к росту инвестиций в страну и росту ее экономики, а вместе с тем и увеличению цен на недвижимость. Из греческих законов, принятых в 2019 году, хочется также выделить отмену НДС при покупке новостроек. Высокий налог отпугивал многих потенциальных покупателей, сейчас этот сегмент рынка должен активизироваться.

Наталья Завалишина, директор компании Distant Property

— Совсем недавно были утверждены новые фиксированные арендные ставки для недвижимости, сдаваемой в аренду в Берлине. Эти меры были введены с целью упорядочить местный рынок жилья, стабилизировать рост цен и нормализовать число девелоперских проектов, возводимых с целью сдачи недвижимости в аренду.

Олег Насырин, руководитель направления компании Nazarov & Partners в Дубае

— Безусловно знаковым событием для ОАЭ в 2019 году стало решение правительства о создании комитета по регулированию спроса и предложения на рынке недвижимости Дубая. Событие очень важное, и, на мой взгляд несколько запоздало, как минимум, на год. Рынок на это нововведение отреагировал мгновенно: начался бурный рост продаж, и уже в ноябре были побиты все рекорды по количеству сделок с недвижимостью за последние одиннадцать лет. Есть предположение, что по итогам года количество сделок будет самым высоким за всю историю ведения статистики Дубая. Стоит отметить, что в этой стране российский инвестор значительно помолодел: из-за хороших бонусов и рассрочек от застройщиков можно заходить на рынок местной недвижимости с незначительным капиталом.

Также важным стало решение о выдаче особого вида ПМЖ (Gold Card) в ОАЭ – сейчас «золотую карту» выдадут инвесторам и предпринимателям, получившим постоянное место жительства в ОАЭ. Этот тип визы руководство эмирата ввело в оборот для привлечения иностранных инвестиций, лучших инженеров, ученых и талантливых студентов. Ожидается, что в связи этом инвестиции в местную недвижимость значительно возрастут. Многие инвесторы захотят получить постоянный вид на жительство, ранее никому недоступный — до этого был только временный. А экономика эмирата получит новый импульс для развития.

Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties

— В Китае запретили выводить за рубеж суммы, превышающие 50 000 долларов на одного человека в год. Считаю, что это каким-то образом повлияло на многие страны, так как китайцы составляют весомую долю инвесторов в практически любом государстве. Отмечу также нововведение в ОАЭ, где в 2019 году начали выдавать резидентские визы сроком на пять и десять лет, в том числе и для инвесторов, имеющих определенное портфолио квартир на местном рынке.

В ОАЭ также начал функционировать независимый орган по контролю качества и количеству новостроек – это делается для того, чтобы предотвратить перенасыщения объема предложения на рынке. И это заработало – в 2019 году объем нового жилья сократился на 25% относительно данных за 2018 год. Руководство это делает да того, чтобы вложения инвесторов были гарантированно успешными и оправданными.

Насколько изменился портрет российского покупателя зарубежной недвижимости?

Юлия Титова, директор компании RENTSALE

— Считаю, что принципиально ничего в этом году не изменилось. На протяжении последних пяти-шести лет очень редко можно встретить покупателя, интересующегося просто «дачей на море». Большинство покупателей зарубежной недвижимости интересуется темой получения ВНЖ, ПМЖ, гражданства, и, конечно, инвестициями. Хотя в связи со стремлением нашей страны к прозрачности банковских операций и ужесточению налогового контроля, стали более активно рассматриваться направления по зарубежной недвижимости, связанные со сменой налоговой резиденции.

В 2019 году со стороны россиян вырос спрос на недвижимость в Турции в связи с ровными взаимоотношениями между нашими странами в последнее время, относительно низкими ценами на недвижимость и большим выбором качественных объектов. Безусловно, если произойдет какой-то катаклизм, следует ожидать спада в этом направлении, но если ситуация останется ровной, то и глобальных перемен не будет.

Наталья Завалишина, директор компании Distant Property

— Из года в год снижается число покупателей, заинтересованных в покупке исключительно курортной недвижимости. Покупатели стали интересоваться дополнительными возможностями, которые можно при этом получить: ВНЖ, ПМЖ или гражданство, консультируются на предмет того, как использовать свою недвижимость для получения дохода. Появилось много инвестиционных покупателей, которые ориентируется на реализацию девелоперских проектов за рубежом или покупку инвестиционной недвижимости.

Галина Дмитриева, представитель Nazarov & Partners в Грузии

— В уходящем 2019 году интересно повлиял на рынок грузинской недвижимости запрет прямого авиасообщения между Россией и Грузией. Сперва это стало серьезным стресс-тестом как для экономики Грузии в целом, так и для рынка недвижимости в частности. Но в долгосрочной перспективе данная «акция» простимулировала местный рынок недвижимости. Портрет российского покупателя в Грузии на сегодня изменился следующим образом: если до отмены рейсов в основном покупали объекты эконом-класса (в основном, студии) то с отменой прямого авиасообщения на первый план вышел покупатель сегмента «комфорт» и «премиум». Это люди, которые выводить свои средства в надежные экономические зоны или же хотят получить ВНЖ в стране, нацеленной на Запад. В связи с появлением таких покупателей в стране наблюдается улучшение качества строительства и сервиса при все еще привлекательных ценах на объекты недвижимости.

Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties

— Российский покупатель сейчас помолодел, стал более образованным в вопросах покупки жилья и реально просчитывает будущую рентабельность квартиры. Также сейчас покупатели недвижимости по всему миру уделяют больше времени изучению рынка, сравнивая различные страны.

Ваш прогноз на 2020 год — в каких странах будет самая востребованная недвижимость, появятся ли новые лидеры, привлекающие к себе новых покупателей?

Юлия Титова, директор компании RENTSALE

— Сомневаюсь, что текущее соотношение как-то принципиально изменится и появятся новые лидеры. Испания занимает на сегодняшний день лидирующие позиции и, по всей видимости, сохранит их. После событий в Каталонии и миграционного кризиса Испания остается первой в рейтинге, а Барселона по-прежнему пользуется самым большим спросом, среди городов этой страны. Возможно, если последуют новые катаклизмы, вектор спроса сместится и вырастет популярность Мадрида, Валенсии и Малаги.

Стабильные направления — такие как Италия, Чехия, Франция, Германия, Австрия, Швейцария — сохранят свои традиционные позиции в рейтингах. Новички и аутсайдеры, такие как Грузия и Вьетнам — сильно зависят от экономического и политического контекста, но и на их долю приходится некая доля спроса. В связи с тем, что рынок 2019 года в глобальном смысле можно назвать стабильным, хочется надеяться, что тенденция сохранится и люди продолжат совершать покупки в плановом режиме.

Наталья Завалишина, директор компании Distant Property

— Покупательские предпочтения сейчас очень разные, но все интересуются инвестиционной привлекательностью недвижимости и дополнительными преимуществами, которые она дает. Скорее всего, этот тренд продолжится, и покупатели будут очень взвешенно подходить к вложению своих средств, стараться инвестировать с максимальной пользой для себя или своей семьи. Вместе с тем, уже очень многие понимают, что стабильность лучше завышенных ожиданий, поэтому этот тренд тоже получит дальнейшее развитие — вложить и не потерять сейчас нередко более важно, чем рискнуть получить высокую доходность. Стабильные инвестиции превалируют над рискованным высоким доходом.

Александр Назаров, директор компании Nazarov & Partners

— Грядущий Брекзит может сделать Великобританию «третьей страной» по отношению к ЕС. Это автоматически может повлиять абсолютно на все сегменты экономики — от торговли до въездных виз и изменений в миграционном законодательстве. Уже сейчас видно беспокойство состоятельных бизнесменов и политиков из Великобритании, и некоторые из них заблаговременно озадачились получением инвестиционного гражданства Кипра. Уверен, что это станет трендом в 2020 году, тем более, что закончилась эра инвесторов с чемоданами денег, покупатели подходят к покупке максимально практично с целью получить ПМЖ или гражданство другой страны в качестве запасного аэродрома.

Инвесторов всегда интересует стабильность и позитивные прогнозы развития экономики, высокий спрос на недвижимость, хорошая доходность, оптимальное налогообложение. Поэтому страны, которые подходят под эти критерии и имеют дополнительные привлекательные факторы – например, возможный запуск получения гражданства через инвестиции в Греции, присоединение Кипра к шенгенскому соглашению, работа программы инвестиционного гражданства в Черногории, грядущая летняя Олимпиада в 2024 году в Париже и зимняя в 2026 году в Милане – все эти события и обстоятельства обеспечат приток новых инвесторов.

Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties

— Рынок недвижимости сейчас оживает во многих странах, например, в ОАЭ наблюдаются пиковые объемы транзакций. Трудно сказать, какая страна станет лидером. Если речь идет о получении гражданства и ВНЖ, то скорее всего покупатели выберут Кипр, также набравшая обороты Португалия. Если в качестве цели ставится приобретение недорогого жилья на море, то все дороги ведут в Болгарию.

Источник