Топ-5 стран ЕС, куда инвестируют граждане РФ
Россия — одна из лидирующих в мир стран по числу миллионеров, уезжающих на постоянное жительство за границу. По данным New World Wealth, в 2018 году РФ покинули семь тысяч богатых людей (достаток от $1 млн и выше). Такие переезды обычно связаны с денежными вложениями — например, инвестициями в недвижимость по миграционной программе ради гражданства или вида на жительство. Те состоятельные люди, которые уезжать не собираются, все равно заинтересованы в «запасном аэродроме», обеспечить который помогают заграничные вложения. Наконец, инвестиции — способ заставить работать уже накопленные средства.
В этой статье расскажем о том, как обстоят дела у российских инвесторов и какие страны Европы привлекают россиян в плане инвестиций.
По информации крупной консалтинговой фирмы в сфере жилой и коммерческой недвижимости Knight Frank, летом 2018 года количество покупок за границей выросло в полтора раза по отношению с годом 2017. Эксперты также отмечают, что изменилась структура спроса.
В 2017 году 65% сделок составляла коммерческая недвижимость, а годом позже акцент сместился на курортную. Россияне покупали виллы и апартаменты не только для жизни, но и в качестве выгодной инвестиции. Летом россияне особенно активно инвестировали в недвижимость отельного типа.
Состоятельные люди из РФ выбирают прибыльную недвижимость в государствах с мощной экономикой и предсказуемым будущим. Чаще всего эти инвесторы не планируют оседать в выбранных странах навсегда, а готовят там «запасной аэродром», диверсифицируют активы и стремятся получать доход от имеющихся денег. Половину всех заграничных сделок россияне в 2018 году совершили с целью приумножения средств.
Хотя доля коммерческих объектов и упала, она все еще остается значительной. Популярны гостиницы, супермаркеты, земля, предложения редевелопмента и девелопмента.
Бюджет заграничных вложений граждан РФ в недвижимость остается низким, если сравнивать с последними годами до кризиса. Так, раньше значительная доля покупок приходилась на виллы за €10–20 млн, то в 2018 году интересовались виллами за €2–4 млн. Большую часть сделок по дорогой недвижимости за границей совершают в рамках бюджета от €1 до 3 млн.
В целом, российские миллионеры — одни из самых консервативных на планете. В среднем по миру инвестиции в активы с гарантированным доходом — финансовые инструменты, облигации — составляют 37% в портфелях состоятельных людей. Такую цифру приводит Knight Frank в исследовании The Wealth Report 2019. А доля таких вложений в портфелях россиян превышает половину: 26% приходится на инструменты финансового рынка, 27% — на облигации.
Этот консерватизм — следствие структуры богатого класса России. Большинство его представителей — топ-менеджеры и владельцы средних и больших компаний, а не рантье. Собственный бизнес — обычно главный их актив, что и определяет структуру портфеля.
20% инвестиций россиян приходится на недвижимость — это среднемировой уровень. Посмотрим, в какую недвижимость и в каких странах ЕС вкладывают граждане РФ.
Сколько ультра-богатых людей владеет недвижимостью за пределами своей родной страны в процентах
Кипрский рынок недвижимости предлагает состоятельным россиянам несколько привлекательных инвестиционных направлений. Деньги вкладывают в местные инфраструктурные проекты, возведение жилых и курортных комплексов и редевелопмент гостиниц. Вызывают интерес коммерческие участки под застройку и покупка уже существующих и работающих бизнесов.
По сведениям Knight Frank, востребованы у инвесторов девелоперские проекты в Лимассоле, Ларнаке и Айя-Напе; арендаторы приобретают офисные здания и блоки в Никосии и той же Ларнаке. Доходность арендного бизнеса на Кипре достигает 5–8%, а у проектов редевелопмента и девелопмента этот показатель выше.
Часть кипрских вложений россиян приходится на программу гражданства за инвестиции. Кипр — одна из немногих стран Европейского союза, где можно получить паспорт за инвестиции в экономику и недвижимость. Вложив €2 млн в девелоперский проект, коммерческую или жилую недвижимость, в действующий бизнес, можно за полгода оформить паспорт Кипра и стать полноценным гражданином ЕС. Это означает безвизовый въезд в 173 страны мира, в том числе в Канаду, Японию, Великобританию, другие страны ЕС и Шенгенского соглашения. Кроме того, кипрский налог на прибыль самый низкий из европейских — 12.5%.
В поисках кипрского гражданства россияне инвестируют в находящиеся на берегу виллы. Например, клиенты Knight Frank в 2018 году в основном искали виллы в диапазоне €4–6 млн, планируя жить там постоянно.
Другой вариант вложения в Кипр с миграционной выгодой, которым пользуются россияне — программа ПМЖ за инвестиции. Это значительно дешевле, чем сразу паспорт: минимальная инвестиция в недвижимость составляет €300 тыс. И быстрее: постоянное резидентство оформляют за срок от трех месяцев. После этого можно жить на Кипре, владеть там бизнесом, получать дивиденды, а через семь лет — стать гражданином через натурализацию. Россияне, которые выбирают этот путь, обычно вкладывают в апартаменты в строящихся комплексах.
Кипр — популярное туристическое направление, а граждане РФ составляют значительную и растущую долю в этом потоке. Миллионеры покупают виллы и апартаменты на берегу Лимассола, который пользуется популярностью среди любителей яхт из-за качественных причалов и другой связанной инфраструктуры.
Франция — традиционно любимое состоятельными россиянами место. Популярностью пользуется Лазурный Берег, особенно курортные коммуны Канны, Антиб, Сен-Тропе, Кап-Ферра.
По данным Knight Frank, шесть лет назад богатых граждан РФ во Франции интересовали в основном виллы и поместья с виноградниками, а теперь их сменили инвестиции. Востребованная стратегия — покупка ресторана или гостиницы для редевелопмента. Чтобы найти подходящий объект, требуются усилия, но они окупаются благодаря популярности Лазурного Берега, на которую не влияют кризисы и другие внешние обстоятельства. Культурная и светская жизнь Ривьеры всегда будут привлекать состоятельных людей со всего мира.
Кроме того, вложение во французскую недвижимость тоже можно приятно совместить с миграционными целями. В стране стране работает программа ВНЖ на основании наличия недвижимости и финансовой независимости. В отличие от других программ такого рода, французская не требует купить или арендовать объект на определенную сумму, главное условие — наличие этой самой недвижимости. Финансово независимым в контексте программы считается человек с ежемесячным доходом в €1,3 тыс. или с €15,6 тыс. на банковском счете. ВНЖ дает возможность жить во Франции и ездить без виз по странам Шенгена, ведет к ПМЖ и гражданству.
Эта страна, по информации Knight Frank, занимает лидирующее место по количеству сделок с участием российских инвесторов и бюджетом от €10 млн. Немецкое законодательство очень строго регламентирует местный рынок недвижимости, что делает его одним из самых стабильных и надежных в Европе.
Коммерческая недвижимость в Германии — вариант для тех, кто предпочитает комфортные, консервативные и долгосрочные инвестиции. Обычно арендаторы в немецких бизнес-центрах и ТЦ подписывают договоры на сроки в 5–10 лет. Для инвестора это означает безопасность вложения и неплохую по меркам ЕС доходность в 3–5% годовых. Спросом среди россиян пользуются новые и красивые объекты в хороших районах.
В сделках размером от €10 млн часто фигурируют бизнес-центры, гостиницы в Мюнхене и во Франкфурте. В последнее время набирают популярность инвестиции россиян в инфраструктуру здравоохранения — клиники и дома престарелых. Рынок не всегда может удовлетворить спрос по этому направлению, поэтому инвесторам часто приходится вкладывать в строительство таких объектов, а не в уже готовые. В Германии сформировалась целая культура обустройства жилого пространства для престарелых с разными потребностями, и вложения в это направление в целом популярны довольно давно.
Что касается не таких дорогих инвестиций, то в сегменте до €10 млн чаще всего встречаются запросы на сравнительно небольшие коммерческие объекты — скажем, гостиницы или супермаркеты в Гамбурге, Берлине, Лейпциге. Такую недвижимость часто сдают в аренду, и тогда она демонстрирует хорошую доходность. Кроме того, она остается ликвидной в случае перепродажи.
Если же инвестор ищет варианты вложения не только выгодного, но и статусного, то распространенное решение для Германии — автосалоны Mercedes и BMW.
Охотники за домами: Процент ультра-богатых людей, которые хотят приобрести недвижимость в 2019
Источник
Инвестиции в зарубежную недвижимость: где и как инвестировать
В сегодняшних реалиях инвестирование в зарубежную недвижимость остается одним из самых эффективных и популярных вариантов сохранения собственного капитала. Статистика показывает, что данный вид вложения средств востребован не только среди предпринимателей, но и среди простых граждан, которые имеют определенные сбережения и стремятся их приумножить с минимальными рисками.
Результаты исследования аналитического центра НАФИ в 2020 году, в %
* В сумме выйдет больше 100 процентов, потому что в опросе можно было выбрать более одного варианта
Почему в покупку жилой и коммерческой собственности за рубежом продолжают уверенно инвестировать капиталовкладчики?
Практический опыт показывает несколько очевидных преимуществ:
- Эффективная защита своих сбережений от обесценивания.
- Большая часть инвестиционных программ не требует от инвестора наличия каких-то специфических знаний и опыта.
- Возможность получить прибыль за относительно короткий срок от перепродажи или регулярный доход от аренды.
- Сравнительно небольшие риски потерять свои деньги, в отличие от, например, покупки акций или ценных бумаг. Недвижимость – одно из надежных инвестиционных направлений, где резкое обесценивание исключено.
Безусловно, одного понимания преимуществ капиталовложений в покупку зарубежной собственности недостаточно. Для этого потенциальные инвесторы должны знать не только самые востребованные страны и объекты для получения максимальной выгоды, но и ориентироваться в ситуации на рынке, динамике цен, перспективах и доходности.
Именно этой актуальной экспертной информацией я хочу поделиться с читателями блога компании Status Property.
Инвестиции в недвижимость за рубежом: топ-5 лучших стран
Пожалуй, начну с вопроса, который должен задать себе каждый потенциальный покупатель. Какая Ваша основная цель вложения денег в приобретение квадратных метров: для проживания и отдыха, перепродажи, сдачи в аренду, для получения вида на жительства, гражданства или чего-то другого? От этого будет зависеть выбор страны, объекта и его характеристик, сумма вложений, срок окупаемости, риски и другие нюансы.
Как показывает практический опыт, ориентировочно только 20% будущих собственников имеют четкую инвестиционную цель. Именно поэтому в некоторых случаях вложения в покупку недвижимости не оправдывают их ожидания.
Перво-наперво, подумайте о том, в какой стране Вы хотели бы купить собственность. Если ожидаете получить реальную прибыль, рекомендую ориентироваться не только на личные предпочтения, но и на объективные плюсы, а также рейтинги государств, наиболее выгодных для инвесторов из-за рубежа.
По данным опроса портала Tranio, в Турции только 17 % сделок срываются из-за завышенных ожиданий от доходности недвижимости. Для сравнения, в той же Латвии именно эта причина срыва сделки достигает 78 %. Это значит, что представленная доходность в Турции зачастую соответствует ожиданиям, либо же выше чем заявленная изначально.
Экспертная оценка мирового рынка недвижимости, личные наблюдения и наработки позволили сформировать ТОП-5 стран, где предпочитают инвестировать в покупку жилья иностранные инвесторы:
Турция
Если хотите выгодно инвестировать в покупку жилья на первой или второй береговой линии, заработать на вложениях в строительство жилой и коммерческой собственности в краткосрочной и долгосрочной перспективе – это Турецкая Республика. Будет интересна южная страна и тем иностранцам, у кого ограничен бюджет, благодаря наличию на рынке разных ценовых предложений, возможности рассрочки и ипотеки.
Несмотря на сложную ситуацию в мире, цены на квадратные метры в Турции продолжают расти, а турецкие строительные компании не останавливаются.
На графике ниже приведен график роста цен в Турции. Синим цветом выделен показатель – номинальный индекс цен на недвижимость в Турции, оранжевым – реальный индекс цен.
Горизонтальная ось – месяц и год, вертикальная ось – процент %.
Данные центрального банка Турции — Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
Испания
Что касается Испании, думаю, это неплохой вариант для тех, кто ищет место для долгосрочных вложений капитала. Приобретая испанскую собственность сейчас, можно будет перепродать её через 10-15 лет, когда отрасль продаж недвижимости восстановится. Возможно для кого-то это станет новостью, однако последние несколько лет испанский рынок не только не развивался, но и показывал стойкое падение. И буквально недавно наметилась некоторая склонность к росту.
Таиланд
Преимуществом Таиланда считается одна из самых выгодных арендных ставок. В этом государстве для покупателя созданы выгодные условия для приобретения жилья и дальнейшей его сдачи в аренду. По программе гарантированной аренды при участии управляющей компании собственник может рассчитывать на 7-12 % годовых, однако это инвестиции на 5-15 лет. Если захотите приехать отдохнуть в собственную квартиру, придется заплатить – и это, согласитесь, существенный минус.
Кипр популярен среди иностранцев, которые хотят приобрести жилье для получения ВНЖ и гражданства. Порог стоимости недвижимости для получения вида на жительство и гражданства составляет 300 000 евро. Кипр входит в Евросоюз, а значит при наличии кипрского ВНЖ можно будет путешествовать по европейским державам без визы.
Болгария
Болгарский рынок недвижимости предлагает низкие цены на квадратные метры. Здесь покупатель может подобрать апартаменты для отдыха и проживания, а также для сдачи в аренду. Преимущество – невысокие налоги на владение недвижимым имуществом.
Как видим, каждое государство может предложить те или иные выгодные условия для инвестирования в недвижимость. В Турции, по оценке специалистов, сейчас идеальное время для входа в рынок. Поэтому предлагаю подробнее рассмотреть все преимущества инвестирования на примере турецкой недвижимости.
Преимущества инвестирования в недвижимость Турции
Большинство инвесторов из-за рубежа понимают главные цели инвестиций в недвижимость – сохранение капитала и получение прибыли. Турция считается одной из ведущих стран, где предоставляются огромные возможности для их реализации и ряд очевидных преимуществ.
Думаю, не стоит подробно рассматривать такие общеизвестные плюсы Турецкой Республики, как прекрасное расположение и благоприятный климат, высокий уровень развития туристической сферы, постоянное улучшение существующей и строительство новой городской инфраструктуры (в том числе и дорог). Это наглядные и давно известные многим характеристики.
Предлагаю коснуться более точных инвестиционных преимуществ, которые расширят Ваше понимание о выгоде вложения денег в приобретение турецкой собственности.
О чём должен знать иностранный инвестор?
1. Турция занимает ведущие позиции на мировой арене
Стремление турецкого правительства попасть в десятку стран с самой большой экономикой приносит свои плоды. За последние 14 лет ВВП вырос в три раза и по этим показателям государство заняло первое место в Большой Двадцатке, что уже говорит в пользу стабильной контролируемой экономики, независимо от происходящих в мире событий и кризисов.
2. Хорошие условия для вливаний иностранного капитала
В Турции созданы абсолютно равные условия для местных и иностранных инвесторов. В некоторых случаях вкладчики из-за рубежа получают даже больше привилегий, нежели турецкие граждане. Выбрать и купить здесь Вы сможете практические любые объекты высокого качества по доступной цене, в том числе и для получения прибыли в дальнейшем.
3. Огромный спектр предложений для выгодного инвестирования
Рынок недвижимости Турции выгодно отличается от других держав, востребованных среди инвесторов, огромным выбором разноплановых объектов: дома, квартиры, виллы, пентхаусы, дуплексы из первых рук и «вторичка», земельные участки, интересные варианты для перепродажи и сдачи в аренду. Активное строительство ведется во всех популярных больших городах: Стамбуле, Алании, Анталии, Бурсе, Измире, Анкаре и т.д.
4. Проверенные инвестиционные схемы
Чтобы ваши деньги «работали» на Вас, рекомендую заранее определиться, во что их вкладывать. Например, можно подобрать ликвидные объекты специально для аренды и возложить все заботы о поиске арендаторов, дальнейшем общении с ними на агентство недвижимости. Выгода – получение стабильной небольшой прибыли и возможность отдыхать в собственной квартире несколько раз в год.
Востребована среди инвесторов из-за рубежа покупка жилья для перепродажи. Вы подбираете для себя проект на начальной стадии строительства, вкладываете средства и на выходе получаете готовую квартиру, стоимость которой выше на 20-30 %, чем была на начальном этапе строительных работ. Советую заранее и максимально грамотно подойти к выбору места расположения объекта и его характеристик.
Помимо описанных выше схем, в Турции есть и другой пул предложений для инвесторов с солидным капиталом: вложения в покупку земли, возведение отелей, крупных жилых комплексов, элитных вилл, долевое строительство коммерческой недвижимости и получение прибыли от их эксплуатации, производственных объектов и т.д.
5. Оптимальные цены на жилье
Меня часто спрашивают, с каким бюджетом можно стать инвестором в турецкую недвижимость. Дать однозначный ответ на этот вопрос невозможно, так как всё зависит от личных целей покупателя. Безусловно, чем выше стартовый капитал, тем больший спектр возможностей открывается перед вкладчиком. Но даже с небольшой суммой на руках от 50 000 евро опытные агентства недвижимости смогут подобрать для Вас хорошие апартаменты с возможностью беспроцентной рассрочки платежа или ипотечного кредитования.
6. Высокая доходность
Любой хороший специалист Вам скажет, что уровень доходности от инвестиций зависит от грамотного выбора недвижимости и её характеристик. Если хотите получить ощутимую прибыль, рекомендую ориентироваться на перепродажу ликвидных объектов, а не на сдачу жилья в аренду. В первом случае прибыль от перепродажи квартиры, купленной на стадии строительства, составит порядка 30 %, а во втором – около 3-7 % годовых.
7. Лояльная политика налогообложения
В сравнении со многими другими странами Европы налоги на покупку и владение недвижимостью в Турции достаточно комфортные. При покупке инвестор оплачивает 4% от кадастровой стоимости объекта, а ежегодный налог на владение собственностью составляет 0,2% от цены жилья.
8. Позитивные прогнозы
Опираясь на мнение финансовых экспертов, можно уже сейчас говорить о том, что вкладывать в турецкую недвижимость в ближайшие годы будет также выгодно, как и сегодня. Квадратные метры продолжают расти в цене – очевидный и самый главный фактор для инвесторов. Турецкое правительство, в свою очередь, не меняет лояльной политики что до вливаний иностранного капитала.
О ситуации, сложившейся на рынке недвижимости Турции, реальных фактах, цифрах, динамике цен и о том, стоит ли инвестировать в покупку собственности, и как это лучше сделать я расскажу в нашей следующей статье. Следите за публикациями!
Источник
