За 10 лет больше всего жилья в мире построят Россия и Китай
Урбанизация продолжается, а доступного жилья на планете не становится больше. Эксперты McKinsey Global Institute прогнозируют, что к 2025 году полтора миллиарда горожан будут нуждаться в улучшении своих жилищных условий
Квартирный вопрос портит жизнь не только обитателям трущоб Бразилии и Бангладеш, но и гражданам развитых и успешных стран мира. Проблемы, как это ни странно, у них общие: на планете строят слишком мало жилья, а цены на него слишком высоки. Через 10 лет ситуация с жильем станет только хуже: и в трущобах Манилы, и в зажиточных Нью-Йорке и Лондоне все больше семей будут ютиться в неподходящих для них по размеру и качеству квартирках и домиках.
Это следует из доклада McKinsey Global Institute, специалисты которого выпустили масштабный прогноз развития рынка доступного жилья в мире на 10 лет вперед.
Жилья не было и не будет
Сейчас примерно 200 млн домохозяйств живут в трущобах в развивающихся странах. В США, ЕС и Японии другая проблема: более 60 млн семей столкнулись с серьезными финансовыми проблемами из-за высокой дороговизны. Примерно 32 млн семей в богатых странах живут в неадекватных условиях. Всего в мире от проблем с жильем страдают 330 млн домохозяйств.
Ситуация вряд ли станет лучше в ближайшие годы, уверены эксперты McKinsey. Процесс урбанизации продолжается: люди переезжают в города. При этом их доходы почти не растут, а вот недвижимость почти повсеместно стремительно дорожает. В итоге, к 2025 году страдать от плохих жилищных условий в мире будут 440 млн домохозяйств, или 1,6 миллиарда жителей городов.
Если перевести эти цифры в денежный эквивалент, то в мире в год нехватка доступного жилья оценивается в $650 млрд – это 1% мирового ВВП. В некоторых городах этот показатель доходит до 10%.
Чтобы решить эту насущную проблему, в мире в ближайшие 10 лет нужно будет потратить $9-11 трлн на строительство жилья. С учетом стоимость земли расходы могут составить $16 трлн. В потрепанных кризисом бюджетах правительств едва ли найдется больше $3 трлн.
Богачи и бедняки
Ситуация с доступностью жилья сильно отличается от города к городу. В McKinsey проанализировали доходы и рынок недвижимости в 2,5 тысячах городов мира. В выборку попали только города с населением больше 200 тысяч человек.
В наибольшей степени от недоступности жилья страдают жители крупнейших городов мира. На 100 крупнейших городов приходится 2/3 дефицита доступного жилья.
В основном, это бедные мегаполисы в Азии и Африке, например, нигерийский Лагос, столица Бангладеш Дакка или индийский Мумбаи. В этих городах дефицит составляет порядка 10% местного ВВП. В Лагосе и Дакке 90% населения никогда не смогут приобрести жилье надлежащего качества.
Помимо беднейших городов от проблемы страдают и богатейшие мировые мегаполисы – Нью-Йорк (дефицит доступного жилья – $33 млрд), Токио ($23 млрд) и Пекин ($17 млрд). На 10 городов с самым высоким уровнем дефицита приходится 27% мирового ВВП.
Авторы исследования не упомянули Москву как город с ярко выраженным дефицитом жилья. Однако с учетом темпов роста населения российской столицы и цен на недвижимость справедливо предположить, что Москва все-таки входит в список проблемных городов. По прогнозам McKinsey, количество домохозяйств в Москве с 2010 по 2025 год вырастет почти на 1,3 млн. В год количество семей будет увеличиваться на 85 тысяч.
Также Россия оказалась среди стран, в которых значительное количество жилья не соответствует минимальным стандартам. Примерно 12% жителей российских городов проживают в подобной недвижимости.
Особенно высокий уровень дефицита доступного жилья по сравнению с ВВП отмечается в Китае и Латинской Америке.
Россия и Китай впереди планеты всей
Больше всего доступного жилья в ближайшие 10 лет построят в России и Китае, а также других развивающихся странах — Индии, Бразилии и Нигерии.
Чтобы люди могли покупать это жилье, понадобится бурное развитие рынка ипотеки: объем кредитования должен быть увеличен к 2025 году дополнительно на $300-400 млрд для финансирования покупки доступного жилья.
Как нужно строить доступное жилье
В ближайшие 10 лет в городах в разных странах нужно построить новое жилье для 106 млн семей иммигрантов, которые переедут в города в ближайшие 10 лет, а также модернизировать старое жилье, которое не соответствует стандартам. Решить эту задачу только с помощью государственных инвестиций невозможно, полагают в McKinsey. К решению проблемы нужно привлечь частный сектор. Причем куда важнее обновить уже существующее жилье, а не строить новое.
Вопрос в том, как заставить бизнес инвестировать в строительство доступного жилья, ведь часто считается, что на нем невозможно заработать. McKinsey предлагают раздробить проблему нехватки доступного жилья на четыре уровня.
Уровень 1. Доступное жилье в правильных местах
Для доступного жилья нужно найти подходящее место. Часто доступное жилье строят на окраинах, где нет подходящей инфраструктуры и общественного транспорта. Таким способом проблему не решить: бедняки оказываются заперты в неблагополучных районах, которые могут превратиться в гетто.
Строить доступное жилье лучше всего рядом с развитой транспортной инфраструктурой. Это поможет расширить экономические возможности бедных людей.
Решить проблему поможет приватизация государственной земли в городах, потому что именно государство часто владеет значительной часть территории города. Кроме того, следует упростить процедуры регистрации земли, получения разрешений на строительство и другие бюрократические формальности. Регулирование рынка земли должно быть простым и прозрачным, чтобы компаниям было выгодно развивать доступное жилье.
Уровень 2. Эффективность строительства
В ближайшие 10 лет в 20 крупнейших городах нужно построить порядка 2,4 млн новых домов. Проблема в том, что в большинстве городов мира доступное жилье вот уже 20 лет строится по одним и тем же технологиям. Производительность строительства во многих странах падает. В McKinsey подсчитали, что себестоимость квартиры в многоквартирном доме должна упасть примерно на 30%, чтобы выполнить цели по созданию доступного жилья.
Повысить эффективность производства можно с помощью с помощью стандартизации, использовании более сложных технологий строительства и проектировки. Если все процессы стандартизированы, то рабочим проще выполнять свои обязанности и достигать хороших результатов.
Государство здесь может сыграть существенную роль, например, выпустив правила стандартизации или разработав рекомендации и инструкции для отрасли.
Уровень 3. Ремонт и эксплуатация
Расходы на обслуживание и уход за недвижимостью обычно занимают 20-30% всех расходов на жилье в год в зависимости от климата страны. Если их снизить, то жилье станет более доступным. Однако при этом качество обслуживания не должно снижаться.
Здесь подойдут повышение эффективности использования энергии в домах, а также снижение стоимости ремонта. В социальных домах этого можно достичь с помощью единой системы закупки различных комплектующих. Часто проблему можно разрешить с помощью создания крупных операторов национального уровня, которые займутся ремонтом.
Уровень 4. Обеспечение финансирования для покупки и строительства жилья
Самым бедным людям сложно получить доступ к финансированию покупки жилья. В бедных странах с неразвитой банковской системой это может оказаться серьезной проблемой.
Здесь главный совет – развиваться систему управления рисками на уровне государства и обеспечивать макроэкономическую стабильность и низкую инфляцию. Риски в целом можно снизить благодаря различным бюро кредитных историй и системам оценки недвижимости. Государство может разработать систему гарантий и премий для банков, выдающих ипотечные кредиты бедным семьям.
Лестница доступного жилья
В McKinsey советуют разрабатывать для каждого города свою уникальную программу развития дешевого жилья: необходимо анализировать демографическую структуру и потребности населения. Чтобы ее реализовать, городам нужны специальные механизмы и институты.
Совершенно необязательно, чтобы доступное жилье было стандартизированным. Оно вполне может быть разработано для каждой конкретной группы пользователей. Фактически, в городах должны появиться несколько разных видов доступного жилья для разных категорий населения с разными доходами.
Для решения проблемы подойдет и съемное жилье по доступным ценам. В этом случае люди с небольшими доходами могут переезжать из одного региона в другой, чтобы быстрее найти работу. Это может стать промежуточным этапом на пути к покупке собственного жилья.
Источник
По количеству строящихся квартир Россия лидирует в Европе
Эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости подготовили рейтинг стран Европы по строительству жилья, согласно которому в последние три года в России строилось наибольшее количество квартир.
РИА Рейтинг – 21 июл. Проблема с жильем по-прежнему является актуальной для многих российских семей, хотя в последние годы она постепенно решается. С 2013 года объемы строительства в России находятся на рекордных уровнях (включая исторические данные по строительству в РСФСР), а ипотека дала возможность многим семьям приобрести столь желанное собственное жилье. При этом Россию нельзя назвать хорошо обеспеченной жильем страной. И если обращаться к опыту других государств, то можно отметить, что развитым странам для накопления своего большого фонда жилой недвижимости потребовались десятилетия, а порой даже столетия при относительно неплохих объемах строительства. И поэтому быстрого исправления ситуации ждать не стоит, ведь даже при сверх усилиях в масштабах страны построить очень много жилья за короткий срок нельзя.
Согласно статистике Росстата, за последние пять лет в России было построено 400 миллионов квадратных метров жилья, а за последние 10 лет 742 миллиона квадратных метров. Для сравнения, в последней самой успешной для строительства пятилетке в РСФСР было построено 343 миллиона квадратных метров жилья. Эти цифры выглядят достаточно внушительно, однако, в пересчете на каждого человека в стране российской стройиндустрией сейчас в среднем строится примерно 0,5 квадратного метра на человека в год. Этот уровень можно условно назвать высоким, но по мнению аналитиков РИА Рейтинг, он не дотягивает до показателей «строительного бума».
По показателям обеспеченности жильем развитые страны заметно опережают Россию, и важным является вопрос – каковы позиции нашей страны по динамике строительства? Для межстранового сравнения объемов жилищного строительства эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости подготовили рейтинг стран Европы по строительству жилья. Исследование подготовлено по данным Росстата, Евростата и статкомитетов отдельных стран Европы. В качестве основного индикатора объемов строительства выступает оценка РИА Рейтинг количества квартир, построенных за последние три года (2017-2019 гг.), в пересчете на душу населения. Оценка количества комнат в составе жилого фонда на душу населения производилась на основе данных 2018 и 2019 годов.
По количеству строящихся квартир Россия лидирует в Европе
Согласно результатам исследования, в России за последние 3 года было построено более 3,3 миллионов новых квартир. В пересчете на 10 тысяч человек получается 227 квартир. Это самый большой показатель среди проанализированных 29 стран Европы. В целом можно говорить об этапе строительства отдельного жилья в России, то есть сейчас строиться очень много квартир, хотя зачастую они не большой площади и с малым количеством комнат.
Вторую строчку в рейтинге заняла Австрия с результатом 207 квартир на 10 тысяч человек. В это стране сейчас наблюдается практически строительный бум, так как до этого Австрия несколько отставала от других развитых государств по объемам строительства. Третью строчку занимает Казахстан, у которого сфера строительства во многих аспектах показывает схожую с российской динамику. В этой стране объем строительства новых отдельных жилых помещений находиться на уровне 181 квартира на 10 тысяч человек, то есть примерно на 20% меньше российского результата.
Также в первую пятерку по объемам строительства входят две северные страны с достаточно сильными экономиками: Финляндия и Ирландия. У замыкающей первую пятерку Ирландии за последние три года было построено 173 квартиры на 10 тысяч человек.
В целом лидеры достаточно сильно опережают страны, которые замыкают таблицу. Так наблюдаемая разница между странами практически десятикратная. На последней позиции в рейтинге расположилась Италия, в которой, по оценкам РИА Рейтинг, за последние три года построено всего лишь 26 квартир на 10 тысяч населения, что 8,5 раз меньше, чем в России. Слабый результат Италии определяется тремя факторам, во-первых, достаточный объем текущего жилого фонда, во-вторых, исторически слабыми объемами строительства в городах из-за исторической застройки, а в-третьих, Италия по-прежнему восстанавливается после долгового кризиса, который начался еще в 2008 году, ведь до него объемы строительства в Италии были в 5 раз больше.
Предпоследнюю строчку занимает также проживающее непростое десятилетие Греция. Эта страна символически опередила Италию (27 квартир против 26 квартир на 10 тысяч человек). Также близкий к главным аутсайдерам результат показала Португалия (34 квартиры на 10 тысяч человек). Напомним, в 2010 году в Европе разгорелся долговой кризис в 4 странах (группу назвали PIGS по первым буквам названия стран), и все три последние строчки текущего рейтинга – это как раз страны, пострадавшие из-за того долгового кризиса. Таким образом в Италии, Греции и Португалии уже целое десятилетие кризис сказывается на экономике, что в том числе продолжает отражается в объемах строительства.
Четвертой страной из той четверки была Испания, она хоть показывает результат несколько лучше (47 квартир на 10 тысяч человек) относительно замыкающих рейтинг стран, однако также располагается в хвосте. Испания заняла 6-е место с конца и находится примерно на уровне Словении и Латвии по удельному количеству строительства квартир.
Большое число непосредственно соседствующих с Россией стран показали очень близкие результаты. Польша, Беларусь, Эстония, Литва и Украина расположились подряд на местах с 8-го по 12-е. И если Польша с результатом 159 квартир на 10 тысяч человек отстает от России примерно на 30%, то Украина, замыкающая эту группу, отстает от российского результата почти в два раза.
Квартир много, но комнат пока мало
По оценкам РИА Рейтинг, лишь в 2018 году количество отдельных жилищ (квартир и домов) превысило в России количество семей. То есть теоретически каждая семья может теперь жить в отдельном жилье. Именно на такой запрос в большей степени была настроена российская строительная индустрия в последние годы, поэтому строилось достаточно много небольших квартир и даже студий.
Если обратиться к статистике количества комнат на душу населения, то Россия будет в конце списка. То есть размеры российских квартир небольшие как по площади, так и по количеству комнат.
У пяти лидирующих стран (Ирландия, Бельгия, Норвегия, Нидерланды и Великобритания) в среднем на одного жителя страны приходиться более 2 комнат. Еще в 13 из 29 исследованных государств количество комнат в среднем на человека колеблется от 1,5 до 1,9.
Россия же с результатом 1,1 комната в среднем на человека (такой же результат у Польши, Румынии, Словакии и Белоруссии) опережает лишь Украину и Казахстан.
Скорее всего, в среднесрочной перспективе вместе с удовлетворением основного спроса на отдельные квартиры в России все больше будет расти спрос на улучшение жилищных условий. Очевидно, что старое жилье очень сложно переделать, увеличив площадь или количество комнат. Поэтому спрос будет предъявляться на новые квартиры с большими метражами и количеством комнат. Кроме того, карантин из-за пандемии коронавируса сделал такой запрос еще более актуальным, так как люди стали проводить в своих квартирах намного больше времени. Вместе с продолжением развития ипотеки и снижением ставок по ней такой запрос может стимулировать увеличение объемов строительства в 1,5 раза относительно текущего результата.
РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.
МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»
Источник
