1.1. Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике
Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:
1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
2) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;
3) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 20-30 лет и более;
4) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.
5) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
6) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. [18, c. 10]
Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости.
Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи – это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. [18, c. 11]
Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита – передается в залог кредитору.
заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. [18, c. 11]
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:
1. Приобретение готового жилья в качестве:
· основного места жительства;
· дополнительного места жительства;
· для сезонного проживания;
· для сдачи в аренду (наем) и т.д.
Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о предоставлении кредита.
2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.
Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:
· первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
· вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.
С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:
· выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
· поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома – 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.
В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга.
Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода. [18, c. 13]
Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
· активизировать рынок жилья;
· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
· обеспечить развитие строительного комплекса;
· оживить экономику страны в целом. [18, c. 28]
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности.
Источник
Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом прогрессе общества и перспективы его развития в России
РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМ ПРОГРЕССЕ ОБЩЕСТВА
И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ В РОССИИ
В статье рассматривается значение ипотечного кредитования для социально-экономического развития общества, а также проблемы и перспективы повышения доступности ипотеки для граждан страны и Костромской области.
Ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на экономическое и социальное развитие страны, причем это влияние носит многосторонний характер. С одной стороны, ипотека позитивно воздействует на развитие реального сектора экономики. Для постоянного роста совокупного производства необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции на развитие производства. Тогда возникает цепная реакция наращивания экономических показателей. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке, производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Большое значение ипотека также имеет для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классическим направлением банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций [4]. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, т. к. при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности в обществе в связи с тем, что ипотека способствует созданию дополнительных рабочих мест в строительстве и других отраслях.
Однако наибольший интерес для нашей страны ипотечное кредитование представляет как способ формирования системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Жилищный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых проблем России. Согласно данным социологических опросов, более 60 % россиян нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Крайне актуален этот вопрос для 21 % населения страны — семей, проживающих в коммунальных квартирах, в общежитиях, в неблагоустроенном и ветхом жилье, в арендуемых квартирах [6].
На фоне бедственного положения в сфере обеспеченности жильем начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» было воспринято многими жителями нашей страны как шанс реально улучшить свои жилищные условия. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» состоит из четырех направлений: 1) повышение доступности жилья; 2) увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; 3) увеличение объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры; 4) выполнение государственных обязательств по представлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством [5].
Однако, несмотря на то, что в последние годы жилья стало строится больше, оно не стало доступнее. Скачкообразный рост цен на жилье в 2006 году привел к тому, что оно оказалось по карману только самым обеспеченным россиянам, и без того не обремененным жилищными проблемами. Москва сегодня занимает шестое место в рейтинге городов мира с самыми дорогими апартаментами. Наиболее популярным предложением такого рода на столичном рынке сейчас является трех — или четырехкомнатная квартира стоимостью 3—3,5 млн долларов [6].
Фактически единственным реальным способом приобретения жилья для россиян является ипотека. В настоящее время объем российского рынка ипотечного кредитования существенно меньше, чем в странах с развитой экономикой. Так, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов, в нашей стране — около миллиона долларов. Тем не менее, все больше наших граждан использует эту возможность решить свою жилищную проблему. В 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов и займов составил 151 млрд рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году должен составить 415 млрд рублей, т. е. в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом [5].
По данным социологических исследований около 40% жителей страны, нуждающихся в улучшении жилищных условий, хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием при условии, что оно будет доступным [3]. Доступность ипотеки определяется стоимостью жилья, сроком выдачи кредита, размером первоначального взноса и величиной процентной ставки. К настоящему времени на отечественном ипотечном рынке сроки кредитования фактически сравнялись с зарубежными. Если год-два назад максимальный срок кредита в большинстве банков составлял 10, редко — 15 лет, то сегодня существует возможность оформить ипотеку и на 27—30 лет. Средний размер первоначального взноса пока колеблется в пределах 25—30 %, но в некоторых банках он уже снижен до 10—15 %. Наиболее ощутимо мы отстаем от развитых стран по размеру процентной ставки: максимальная — 17 % для рублевых кредитов и 14 % для валютных, минимальная — 11 и 9 % соответственно [5].
Процентная ставка год от года уменьшается, и, видимо, будет снижаться далее. Но это зависит не столько уже от самих участников ипотечного рынка, сколько от общеэкономической ситуации в стране. Уменьшение платежей по кредиту и, соответственно, того уровня дохода, при котором человек способен рассчитывать на ипотеку, реально за счет более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа распределяется на десятилетия, уменьшаясь в части ежемесячных выплат. Здесь большое значение имеет растущая конкуренция между банками, что и ведет к облегчению условий кредитования. Привлекательной для массового потребителя выглядит такая услуга, как рефинансирование ипотечного займа — возможность сменить банк и условия кредитования до истечения срока кредита. Оформляя кредит, человек может надеяться, что через несколько лет, когда рыночные условия изменятся, у него появится шанс уменьшить выплаты. Такая услуга становится неплохим конкурентным преимуществом.
В наибольшей степени мешают развитию ипотеки высокие цены на жилье. В мировой практике существует такой показатель надежности и доступности ипотечного кредита, как соотношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В высокоразвитых странах этот показатель составляет 2—3,5. Считается, что рынок жилья и ипотечного кредитования могут нормально функционировать, если это соотношение не превышает 4,5 [2]. Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, приближенной к западным ценам и, даже в ряде случаев, превышающей их, и крайне низких доходов граждан.
Сегодня ипотека рассчитана на верхний сегмент среднего класса — людей, имеющих возможность скопить первоначальный взнос и выплачивать проценты по кредиту. Эти заемщики также должны иметь стабильную высокооплачиваемую работу. Количество таких людей в России крайне мало — 7—10% населения [2].
Российских граждан на пути к ипотеке сдерживают и психологические моменты. Во-первых, неуверенность в завтрашнем дне. Не все россияне могут убедить себя, что через 10, 20 и 30 лет уровень их платежеспособности не понизится. Во-вторых, нежелание платить за жилье больше, чем оно стоит. А существенная разница между «чистой» ценой квартиры и суммой, которую за нее выплачивают по кредиту, связана с величиной кредитной ставки.
Развитие ипотечного кредитования, увеличение его доступности способствовали бы решению насущных социально-экономических проблем и в нашем регионе. В Костромской области около 30 тыс. семей стоят на учете для получения жилья, причем это количество практически не уменьшается на протяжении ряда лет [1]. За годы рыночных реформ произошло сокращение жилищного строительства почти в 5 раз, с 362 тыс. м2 в 1990 г. до 82 тыс. м2 в 2004 г. [1]. В условиях недостаточного бюджетного финансирования бесплатное жилье сведено к минимуму.
В настоящее время Администрация г. Костромы ведет работу по реализации муниципальной программы «Обеспечение жильем молодых семей в 2006—2010 годах». В списках участников программы стоит 90 молодых семей [1]. Однако эти меры, конечно, не могут существенно повлиять на ситуацию с обеспечением жильем населения города. Кроме того, заложенные в бюджетах средства обесцениваются постоянным повышением цен на жилье. Таким образом, задача развития ипотечного кредитования в нашей области весьма актуальна.
Рынок ипотечных кредитов в Костромской области достаточно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков страны: Сбербанка России, Газпромбанка, БИН-банка, ВТБ 24, Росселькомбанка, Европейского трастового банка, которые предлагают 63 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как в строящихся домах, так и на вторичном рынке недвижимости. Размер процентной ставки находится в диапазоне 10,75—15,75% годовых для кредитов, выдаваемых в рублях, и 9—14% годовых для кредитов, предоставляемых в денежных единицах других стран. Предельный срок, на который банки предоставляют физическим лицам ипотечный кредит, равен 30 годам [6].
Ипотечные программы отличаются условиями залога по кредиту, минимальной и максимальной суммой кредита, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение счета и прочее. Отличаются и требования банков к возрасту клиента. Некоторые банки, в частности, Газпромбанк, исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности, в БИН-банке, нижняя возрастная планка составляет 21 год. Верхний возрастной предел для получения ипотечного кредита Европейским трастовым банком установлен в 75 лет, а ВТБ 24 — в 65 лет [6].
Требования банков отличаются и по размеру первоначального взноса по ипотеке. У некоторых банков, в частности, у БИН-банка, минимальный первоначальный взнос составляет 25 %, а Газпромбанк, допускает отсутствие первоначального взноса [6].
Однако при всем разнообразии ипотечных программ для большинства жителей Костромской области ипотека недоступна. Соотношение стоимости жилья (18,3 тыс. руб./кв. м.) и доходов граждан (в среднем 7 тыс. руб./мес.) [6] таково, что многие люди не могут приобрести недвижимость, даже если кредит будет беспроцентным.
Успешное развитие ипотечного кредитования в нашей стране возможно только при проведении последовательной государственной политики, направленной на формирование макроэкономических условий, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это меры по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, повышению доходов граждан, снижению процентных ставок, совершенствованию законодательной базы, развитию конкуренции между банками.
1. Ипотечный вирус / И. Белых // Костромской бизнес-журнал. — 2007. — №17. — с. 76—77.
2. Об оценке доступности жилья в России / Н. Косарева, А. Гуманов // Вопросы экономики. — 2007. — № 7. — С. 118—135.
3. Медведев претензий к современной ипотеке / // Вопросы социального обеспечения. — 2007. — №2. — С. 28—30.
4. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит. — 2007. — №8. — С. 9—12.
5. Приоритетные национальные проекты [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http: // www. *****/ main/themes/themes. shtml.
6. Официальный сайт Санкт-Петербургского ипотечного агентства [Электронный ресурс]. — Режим доступа : http: // www. ipoteka. *****/miropit. html.
T. A. Kofanova, T. I. Punanova
ROLE OF MORTGAGE LOANS IN SOCIAL AND ECONOMIC PROGRESS OF A SOCIETY
AND PROSPECTS OF ITS DEVELOPMENT IN RUSSIA
Источник
